买房看什么(二) --- 看年代

上篇　买房看什么(一) -- 看位置

每一代人的身上都有着时代的特征，房子也是一样。住房的需求与经济状况和人口增减紧密相关。了解一个年代的房子独特时代特征和局限性，可以帮助买房者从实际出发，设定合理的期望值。根据自己的喜好，更有目标的选择居住空间。

1. 镀金时代：从美国内战结束后(1865年)到1929年的大萧条，类似于中国改革开放后的30年，称为美国的镀金时代。镀金时代的美国借助工业革命的推动，经济突飞猛进。铁路， 石油，钢铁，汽车制造，采矿等重工业飞速发展, 造就了美国第一批跨国垄断企业，和洛克菲勒这样的工业巨头。

1913年美国经济赶超英国，成为世界第一经济强国，工业和财富集中在美国的北部和西部，吸引了数百万的欧洲移民涌入美国。新兴的富豪和中产阶级带动的房地产市场的空前繁荣。

这一时期的住房采纳了欧洲各地的多元化的经典建筑风格和特色。当时是英女皇维多利亚执政的全盛时期，建筑上统称为维多利亚风格。维多利亚风格和1920年后的Colonial Revival风格, 住房内外都有精致的装饰和欧风建筑细节，被认为富有魅力和性格(Charm and character)，在建筑装饰上被列为的经典。

Victorian 

English Tudor

Craftsman 1920's

波士顿这个时期的住宅多数是2层或2层半的殖民式Colonial home, 室内天花板有8尺或9尺高。当时木材资源丰富，房子的骨架多是真材实料的好木头，地板多是橡木地板或枫木板。当时上层社会的妇女不下厨，中产阶级的家庭主妇社会地位也不高，当时厨房的规模和比重在住宅中是次要的，从功能到设计都达不到今天的要求。所以1930年前的老房子有彻底改造的现代化厨房绝对是一大卖点。当时房子的墙壁几乎没有填充保温材料。一部分房子至今还保留有当时的最先进但现在却成为安全隐患的第一代供电线路系统 knob and tube wiring。那时汽车还没普及，除了豪宅外大多数房子没车库，为了方便车辆出入豪宅多建在今天的大马路上。Newton 的commonwealth Ave 和 West Newton Hill 一带就是当年波士顿近郊豪宅区的典型代表。当然过去的几十年当中许多这个时代的房子都经历了装修和现代化的改进。

2. 萧条时期：从1929年秋的纽约证券市场崩溃到1945年。
1929年纽约股市的崩溃，引发了西方经济历时10年的大萧条。 工人失业，银行倒闭，foreclosure比比皆是，比我们刚刚经历的2009年地产泡沫更加惨烈。现在大家习以为常的住房贷款系统就是大萧条时期联邦政府企图干预的成果。到1933年美国房屋开工量是1925年的十分之一。1939年二战爆发，1941年美国因珍珠港全面卷入二战，男人上了前线，留在后方的女人顶替了男人进了工厂，建筑业几乎完全停顿，1941年到1945年美国房屋开工动工屈指可数，社会的资源全部投入战争。

3. 战后婴儿潮时期：从1946年二战结束到1964年。
战后美国军人返乡成家立业，紧接着迎来了婴儿出生的高潮。 从46年到64年，全美有7800万婴儿出生 。联邦政府46年通过VA贷款法案，允许1300万退伍军人以零首付全额贷款，购买价值低于一万美金的住房。这一举措开创了以建筑商以William J. Levitt 为代表的美国战后郊区住房建设的大跃进运动。一层或一层半的Ranch, Split Entry和Cape Cod style 的低成本经济实用房在美国城郊的大片农地上像雨后春笋般成片崛起。从45年到65年有2800万套新房建成，平均每个工作日有5000套完工，售价保持在一万到两万美金。同时出现了社区住房规划，接踵而来的是汽车和高速公路的普及和随之带来的经济繁荣。

二战后大批兴建的城郊住宅区

这个时期最典型的住宅是一层或一层半高的Ranch，Split Entry，Raised Ranch，Multi-level Split 或 简单的Cape Cod 风格，强调形式服从功能，完全放弃了战前的造价高费时长的建筑模式。通常邻里整个几条街的房子都是一个建商在同一时期完成，房子的外型和内部结构几乎是一个模子做出来的。

Split Entry

Multi-Level  

Ranch Style 

室内采用客厅餐厅连为一体的半开放式格局，地基一半露出地面，充分利用地下室作为居住空间，天花板是7尺半高，少数房子的客厅有空间开阔的教堂式斜顶。50年代初期，为维持低成本，不少房子不做地下室房子建在水泥板上，不地下室和车库，像Newton的Oak Hill Park 和Framingham靠近9号公路 一带就是没有地下室的典型。。浴室几乎是清一色的婴儿粉和婴儿蓝色的方块瓷砖和同色的浴缸手盆和坐厕。厨房一律配备炉灶烤箱冰箱和Fomica材料的台面。

1950代的浴室

到了60年代，随着住房标准的进一步提高，中央空调，保温外墙，车库和庭院绿化逐渐普及化。有房有车有院子，冰箱电视洗衣机成了普通美国家庭得以实现的美国梦。

4. 70和80年代：1960年代末，美国经济出现停滞，越战庞大的军费开支，使国库无法承担支持美元币值的黄金储备。1971年尼克松决定美元正式脱离黄金本位，导致美元贬值。1973年和1979年出现了两次石油危机，物价高涨，房屋贷款利率从1970年的7%涨到了1981年的16%，银行储蓄利息一度达到21%。房地产市场和新房开工量大幅萎缩。

60年代后期到70年代中，铜价高涨，铝线一度替代铜线使用在房屋电路中。

                                 

                                 

70年代室内流行用颜色阴暗的棕褐色的仿木合成壁板，地上铺颜色鲜艳的化纤地毯

80年代的厨房

80年代厨房是独特的白色合成板加装饰的木边。

房子的建筑格式除了延续60年代的Split Entry和Cape之外，富有现代感设计的Contemporary和Prairie style ranch 和2层的Colonial也慢慢多起来。

50’s-70's Contemporary 

Dutch Colonial 

Prairie 

5. 90年代到今天： 80年代末美联储为控制高通胀，紧缩货币流通。到了90年代初，情况得以好转，美国同时经历着从传统制造业向服务业的第三次工业转型。克林顿执政时代以计算机，电讯和生物技术为主导的行业引发了美国有史以来最持久的新经济繁荣。以微软，甲骨文，雅虎等新一代的科技公司崛起，全社会的资金投向科技股，将股市推向白热化的程度。2000年Doc-Com泡沫破裂, 却开始了新一轮的房地产的繁荣和2007年的地产泡沫和次级债导致的全球范围的金融风暴。

         

2000年后的新一代住宅标准，融合了20年代的古典建筑的审美和60年代开放式空间的功能追求，形成了全新的更符合现代人的生活方式的居住空间。厨房成为家庭活动的重点，追求高品质的石质台面和不锈钢厨具。出现了对多功能家庭房，儿童游戏房，健身房和家庭办公室以及家庭影院等功能空间的需要。对卧室衣柜的空间，室内采光，房子保暖省水节能也有了新的要求，反应了时代的进步。

波士顿房产经纪 李雪莲
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